Oslava kreativního právního myšlení aneb příběh o tvz. Berlínském modelu

6. června 2025 se pod záštitou Německo-českého spolku právníků a Ústavu státu a práva Akademie věd České republiky konalo setkání na téma „Vymáhání práva v České republice a Německu“. Mezi mnoha fundovanými referenty byla i naše německá kolegyně Oberlandesgerichtsvollzierin Doreen Donner. Její přednáška ohledně německého systému výkonu rozhodnutí měla mezi mnoha dalšími dva zajímavé instituty. Tzv. Berliner Räumung (též „Berliner Modell“) a způsob provádění prohlášení o majetku „Vermögensauskunft“ s výsledným seznamem majetku „Vermögensverzeichnis“. 

V tomto příspěvku bych se rád věnoval právě tzv. Berlínskému vyklizení, protože při troše právní invence je použitelný popř. zakotvitelný i v našem právním řádu. 

 

Vlastníci nemovitostí v Německu před rokem 2005 naříkali na zkostnatělou, drahou a pomalou úpravu možnosti vyklizení nemovitostí. Při vyklizení se vždy pravidelně odstraňoval veškerý majetek vyklizované osoby, který byl dále za peníze skladován. Německá úprava tehdy byla ještě tak přísná k vlastníkům, že ti nesli náklady na vyklizení a nemohli je přenášet na vyklizované.

 

Proto právní zástupce jednoho takového vlastníka bytu v Berlíně vymyslel konstrukci, která měla klientovi ušetřit náklady na vyklizení a dlouhé skladování. Využil stávající úpravu zástavního a zadržovacího práva Vermieterpfandrecht (zástavní právo pronajímatele) na veškerý movitý majetek nájemce v bytě podle § 562 německého občanského zákoníku (dále jen BGB) v kombinaci s návrhem na omezené vyklizení spočívající v pouhé výměně zámku soudním vykonavatelem. To vyvolalo spor s vyklizovaným nájemcem. Spor doputoval až k německému Nejvyššímu soudu Bundesgerichtshof (dále jen BGH). Klíčové body sporu:

 

1. Návrh na omezení exekuce:
   Pronajímatel požadoval, aby exekuce podle § 885 ZPO byla omezena pouze na vydání bytu (výměnou zámku), bez fyzického odstranění nájemcova majetku. Tím chtěl ušetřit náklady na stěhování a skladování. Argumentoval tím, že přeci má k majetku nájemce zákonné zástavní a zadržovací právo. Když takové právo uplatní, není pak potřeba žádné předměty z nemovitosti vyklízet, protože jsou zadrženy. 
2. Odpor nájemce:
   Nájemce tvrdil, že ne všechny předměty v bytě podléhají Vermieterpfandrechtu, a proto nelze exekuci tímto způsobem omezit. Existuje totiž tzv. Pfändungsschutz – tedy nezabavitelné věci typu českého obvyklého vybavení domácnosti. A proto trval na klasické vyklizovací exekuci podle § 885 německého občanského civilního řádu (dále jen ZPO).
3. Postup soudů nižších instancí:
   • Amtsgericht Neukölln (AG Neukölln) a Landgericht Berlin (LG Berlin) původně rozhodly, že exekutor musí provést kompletní vyklizení bytu včetně odstranění všech věcí.
   • Argumentovaly, že sporná otázka rozsahu zástavního a zadržovacího práva znemožňuje omezení exekuce.
4. Rozhodnutí BGH ze 17. 11. 2005 (I ZB 45/05) - Závěry BGH:

BGH zásadně změnil přístup a rozhodl, že:

• Pronajímatel může exekuci omezit na vydání bytu (Berliner Räumung), i když existuje spor o rozsah zástavního práva.
• Exekutor není povinen fyzicky odstranit věci, pokud pronajímatel uplatní zástavní právo na veškerý movitý majetek v bytě.
• Úkolem exekutora je pouze zajistit držbu bytu pro pronajímatele (např. výměna zámku), nikoli řešit spory o vlastnictví konkrétních předmětů.

 

Toto rozhodnutí položilo právní základ pro tzv. Berlínský model.  

Následně tato judikaturou potvrzená praxe byla zákonem o změně nájemního práva „Mietrechtsänderungsgesetz 2013“ zakotvena i do civilního soudního řádu novým § 885a  „ZPO“ od 1. 5. 2013. Důvodová zpráva k tomuto zákonu (BT-Drucksache 17/10488) uváděla jako cíl tyto skutečnosti:

1. Kodifikace judikatorní praxe
   Cílem bylo zakotvit do zákona již existující praxi tzv. Berliner Räumung, kterou do té doby upravovala pouze judikatura BGH (např. rozhodnutí z 17. 11. 2005, Az. I ZB 45/05).
2. Zefektivnění vymáhání
   Novelizace měla snížit náklady a administrativní zátěž pro soudy a exekutory tím, že:
   • Zrušila povinnost soudního vykonavatele organizovat stěhování (§ 885a odst. 1 ZPO).
   • Omezila odpovědnost pronajímatele pouze na úmysl a hrubou nedbalost při nakládání s nájemcovým majetkem (§ 885a odst. 3 ZPO).
3. Právní jistota pro strany
   Novelizace explicitně:
   • Definovala 1 měsíční lhůtu pro nájemce k převzetí věcí (§ 885a odst. 4 ZPO).
   • Upravila dokumentaci věcí exekutorem (fotografická dokumentace v elektronické podobě – § 885a odst. 2 ZPO).
4. Ekonomický aspekt
   Důvodová zpráva zdůrazňovala potřebu snížit náklady exekucí pro stát i pronajímatele. Náklady na Berliner Räumung byly nově zařazeny mezi „nutné náklady exekuce“ (§ 885a odst. 7 ZPO), což umožnilo jejich přenesení na dlužníka.
5. Harmonizace s Vermieterpfandrecht
   Novelizace propojila exekuční řízení se zástavním právem pronajímatele dle § 562 BGB. Pronajímatel mohl nyní legálně využít věci v bytě k úhradě dluhů, aniž by riskoval porušení vlastnických práv nájemce.

 

Právní úprava

• § 885a ZPO: Umožňuje, aby byl exekuční návrh omezen pouze na zajištění držby prostor (Wohnungsbesitzverschaffung) pro věřitele, aniž by soudní vykonavatel musel zajišťovat odvoz a uskladnění movitých věcí dlužníka.
• Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB): Pronajímatel může uplatnit zástavní právo na movité věci nájemce v bytě za účelem zajištění neuhrazeného nájemného.

 

Postup při tzv. Berlínském modelu popř. Berlínském vyklizení 

1. Exekuční titul: Pronajímatel musí mít pravomocný a vykonatelný rozsudek nebo jiný exekuční titul na vyklizení.
2. Podání návrhu: Návrh na exekuční vyklizení se podává soudnímu vykonavateli, který je pověřen pouze zajištěním držby – obvykle výměnou zámku.
3. Movité věci nájemce: Ty zůstávají v bytě. Pronajímatel může uplatnit zástavní právo na věci, které jsou k tomu způsobilé (např. za neuhrazené nájemné).
4. Dokumentace věcí: Soudní vykonavatel musí movité věci v bytě zadokumentovat, obvykle fotograficky, kvůli důkazní ochraně.
5. Výzva k vyzvednutí: Nájemce je vyzván, aby si věci během určité lhůty vyzvedl. Po uplynutí lhůty může pronajímatel věci, na které má zástavní právo, zpeněžit; ostatní musí vydat nebo zlikvidovat.
6. Náklady: Náklady na Berlínský model jsou výrazně nižší – často jen několik set eur oproti tisícům eur u klasické exekuce, protože odpadá odvoz a skladování věcí.

 

Výhody a nevýhody

Výhody

• Výrazná úspora nákladů (žádné stěhování a skladování). Tyto náklady nenese vlastník, ale ani nejsou přenášeny na povinného, protože jednoduše nevzniknou.
• Rychlejší zajištění držby pro pronajímatele.

Nevýhody:

• Pronajímatel musí sám řešit vyklizení a likvidaci věcí po uplynutí lhůty.
• Riziko odpovědnosti za škodu, pokud s věcmi nájemce nenaloží správně.

 

No posuďte sami, není to krásný příklad kreativního využití stávajících právních instrumentů za účelem spravedlivého a praxi blízkého, pro obě strany ekonomicky výhodného řešení?

 

 

Text:  Mgr. Jaroslav Kocinec, LL.M., soudní exekutor EÚ Frýdek-Místek